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적인 것이 전세퇴거대출이다. 규제 발표 직후 다주택자의 경우 1억원 이상 전세퇴거대출을 받을 수 없다는 해석이 나오면서 임차인과 임대인 사이 분쟁이 커질 조짐까지 보였다.
실제 은행들은 6·27 대출 규제 이후 최근까지 전세보증금 규모와 상관없이 퇴거대출의 한도를 1억원으로 낮춰놨다. 규제 중에 생활안정자금 목적 주택담보대출(주담대) 한도알바트로스투자연구소
를 1억원으로 제한한다는 내용이 있어서다. 퇴거대출은 생활안정자금 목적 대출의 한 종류다.
최근 한 달 동안 임대인들은 크게 당황했다. 새 임차인을 구하지 못하면 퇴거대출을 통해 기존 임차인에게 현금을 줘야 하는데 대출한도가 너무 낮아졌기 때문이다. 한 은행권 관계자는 "서울의 경우 원룸 빌라 전세만 해도 보증금이 1억원을 훌쩍 넘는 경우3억투자
가 많다"며 "대출 규제 시행 이후 퇴거대출 한도에 관한 문의가 가장 많았다"고 말했다. 그러나 당국이 유권해석을 해주면서 은행은 1억원 초과 퇴거대출을 다시 실행할 수 있게 됐다. 당국은 올 6월 28일 이전에 전세계약이나 주택 매매계약을 체결했으면 다주택자라 하더라도 1억원을 초과하는 퇴거대출을 받을 수 있다고 재차 안내했다.
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당국은 6·27 대출 규제 직후 은행들에 자주 묻는 질문(FAQ) 형식을 통해 임대인이 별도 감독규정을 만족하면 1억원이 넘는 퇴거대출이 가능하다고 설명했다. 하지만 은행들은 이 감독규정이 역전세 특례대출의 조건과 같다며 모든 임대인에게 적용하는 걸 미뤄두고, 당국에 한 번 더 질의했다.
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그 결과 지난달 28일을 기점으로 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 은행은 모두 1억원 이상 퇴거대출을 재개했다. 위 사례의 A씨도 퇴거대출 5억원을 받을 수 있게 된 셈이다. 이전까지는 은행별 재개 시점이 달라 고객들이 오히려 더 혼란스러워하는 일도 발생했는데, 규제 발표 한 달여 만에 일단 해소된 것이다.
한 금융위원회 관계자는 "감독규정 사항을 준수하면 1억원 초과 전세퇴거자금대출도 가능하다"고 설명했다. 다만 이전보다 임대인이 지켜야 할 요건이 많아진 만큼 전세퇴거자금대출의 문턱이 높아졌다는 평가가 나온다.
실제 1억원 이상 퇴거대출을 받으려면 계약 시점 외에도 몇 가지 조건이 더 붙는다. 우선 임대인이 임차인을 내보내고 직접 거주하는 경우라면 대출 취급 시점으로부터 한 달 안에 은행에 전입신고서를 제출해야 한다. 또 2년간 해당 주택에서 거주해야 한다. 이 기간엔 해당 주택에 대해 다른 임대차 계약을 맺으면 안 된다.
새로 임차인을 구한 경우라면 임차보증금에 대한 반환보증보험에 가입하거나 보증료를 내는 등 임차인 보호조치 의무를 져야 한다. 새로 계약한 전세보증금 규모가 이전보다 낮아져 그 차액만큼을 대출받을 때도 임차인 보호 의무가 생긴다. 새 임차인으로부터 받은 보증금으론 퇴거대출을 상환하고 감액이나 말소등기도 해야 한다. 후속 임차인을 구하지 못했다면 퇴거대출 실행일로부터 1년 내 새 임차인을 구해야 한다.
공통적으로는 임대인이 자력으로 보증금 반환이 어렵다는 점도 증명해야 한다. 우선 은행이 대출 심사 중 신용조회로 임대인의 자금 여력을 살핀다. 이후 여유자금이 없다는 약정서까지 작성하면 대출을 받을 수 있다. 약정서 내용을 어기면 향후 계약이 해지될 수 있다.
퇴거대출 다음으로 은행에 문의가 많았던 2주택자의 이주비 대출도 가능하게 될 전망이다. 앞서 당국은 대출 규제를 통해 2주택 이상 등 다주택자의 주담대를 전면 금지했다. 이에 '1+1 분양'을 받았거나, 별도 주택 한 채를 보유했으면서 정비사업 입주권까지 같이 보유한 이들이 난감한 상황에 빠졌다. 특히 당국이 관리처분인가를 받은 사업장의 입주권은 주택으로 간주했기에 부동산 업계에선 이들이 주담대를 아예 받지 못하는 것 아니냐는 우려가 있었다.
이에 지난달 7일에는 금융위의 이주비 대출 규제에 대해 전면 재검토해달라는 국민동의 청원까지 올라왔다. 이 청원은 1일 기준 1만6000여 명의 동의를 얻었다.
이 같은 논란에 당국은 소유한 주택 중 하나를 일정 시점 내 매도하면 이주비 대출이 가능하다고 설명했다. 1+1 분양 조합원의 경우 준공 후 3년이 지나고 주택을 파는 조건으로 이주비 대출을 받을 수 있게 됐다. 도시 및 주거환경정비법상 1+1 분양은 이전고시일이 난 다음 날부터 3년간 주택 전매가 금지돼서다. 기존 주택 한 채와 입주권을 보유한 상황에서는 소유권 이전등기일로부터 6개월 안에 기존 주택을 처분하면 된다. 새 주택 전입을 조건으로 6억원까지 이주비 대출을 받을 수 있다.
다만 6억원으로 막힌 이주비 대출의 한도가 더 늘어나지는 않을 전망이다. 부동산 업계에선 정비사업 조합이 조합원 대신 6억원 한도의 이주비 대출을 취급해 이자를 부담하고, 조합원은 실제로 거주할 주택을 대상으로 전세대출 5억원을 받으면 최대 11억원의 이주 자금을 확보할 수 있는 것으로 전해진다. 이주비 대출 한도는 6억원으로 막혀 있지만, 최대 11억원까지 이주 자금을 마련할 수 있는 셈이다.
금융당국 역시 이 같은 수법을 인지하고 있다. 금융위는 지난 7월에 국회 정무위원회 간사인 강준현 더불어민주당 의원에게 6·27 대출 규제 이후 고려 사항으로 이주비 대출 문제를 보고했다. 전세대출을 포함해 총 11억원의 이주 자금을 마련할 수 있는 상황에서 충분한 이주비 확보가 어렵다는 주장에 대해 일부 고가의 정비사업장에 국한된 문제라는 의견이 있다고 설명했다.
이에 대해 금융위 고위관계자는 "이주비 대출은 원칙적으로 다룰 것"이라고 말했다. 사실상 한도 상향은 없다는 뜻으로 풀이된다.
[이용안 기자]